Nová pravidla pro předčasné splacení hypoték od září 2024

Napsal/a Martin Svátek, datum vydání: 29. 8. 2024

Od září 2024 se některým klientům prodraží předčasné splacení hypotéky. Zajímá vás o kolik? Novela v podstatě sankcionuje lidi za to, že se chtějí dříve zbavit finančního závazku vůči bance. Paradoxně někteří klienti nezaplatí naopak nic. Záleží na několika faktorech. Vláda tuto novelu prosadila s dvěma cíli. Chtěla omezit takzvanou úvěrovou turistiku mezi bankami. A následně očekává, že to banky ocení levnější hypotékou a dlouhodobějšími fixacemi. Splní se to?

Změny u hypoték od září 2024

Nová pravidla pro předčasné splacení hypoték

Autoři novely chtějí především rozlišit oprávněný důvod pro předčasné splacení hypotéky a motivaci vyplývající pouze z finanční optimalizace. Pokud se spotřebitel nachází v těžké životní situaci, má právo na bezpoplatkové splacení hypotéky. Veškerá nová pravidla se vztahují na úvěrové smlouvy sjednané po 1. září 2024. Některé změny se dotknou i běžících smluv, a to konkrétně těch, které budou předčasně splaceny během nové úrokové fixace.

V případě předčasného splacení hypotéky během fixace bude moci banka požadovat pouze limitovanou náhradu. Ta zahrnuje administrativní náklady a část ušlých úroků. Je to rozdíl mezi úroky, kterých by se banka dočkala do konce doby fixace, a mezi úroky, které by mohla získat z nového obdobného úvěru. Celkově pak výše náhrady nemůže přesáhnout 1 % z předčasně splacené částky. Zároveň je stanovena postupná redukce podle počtu let zbývajících do konce fixace.

Podívejte se na naše srovnání pro refinancování hypoték

Přejít na srovnání

Jaký je poplatek za předčasné splacení hypotéky?

Klíčové jsou tři hodnoty, podle kterých si můžete poplatek spočítat.

Vaše banka nejdříve spočítá ušlé úroky, které by klient zaplatil za původních podmínek.
Zároveň vypočítá poplatek ve výši 0,25 %, a to ze zbývající jistiny za každý rok do konce fixace. Klient zaplatí menší z obou výsledných částek.
Zásadní je takzvaná referenční sazba, kterou vyhlašuje Česká národní banka (ČNB).

Podle čeho je stanovena referenční sazba? Je to průměr zápůjčních úrokových sazeb u spotřebitelských úvěrů na bydlení, které jsou sjednané v období tří po sobě jdoucích kalendářních měsíců. Referenční sazby se liší podle typu úvěru i podle jeho poskytovatele.^[1]

Modelové příklady

Vezmeme si dva modelové příklady, přičemž jeden klient zaplatí o poznání víc, než by tak činil před novými pravidly. Druhý naopak nezaplatí vůbec nic.

Klient, kterého nová pravidla nepoškozují

Klient má dvacetiletou hypotéku s šestiletou fixací celkem na 3 miliony Kč. Služby využil od stavební spořitelny za úrok 5,5 %. Náhrada bude nulová. Proč? Pro tento typ úvěru ČNB stanovila referenční sazbu 5,58 %.

Klient, kterého nová pravidla poškozují

Pro stejný úvěr jako v předchozím případě, ale poskytnutý bankou, je referenční sazba 2,73 %. Klient tak zaplatí poplatek zhruba 28 tisíc Kč.

Analytici tak kritizují ztrátu přehlednosti celého systému. Na rozdíly nákladů předčasného splacení u jednotlivých produktů upozorňuje i finančněporadenská společností Swiss Life Select. Skutečnost, že někdy bude poplatek nulový, navíc podle ní může brzdit zlevňování hypoték.^[2]

Existuje pár výjimek

V rámci novely byla rozšířena možnost předčasného splacení hypotéky bez poplatku. K již existujícím případům, jako je výplata z pojištění určeného k zajištění úvěru, vypršení fixace, nebo úmrtí či invalidita klienta, se nově přidávají situace jako je vypořádání společného jmění manželů. Například při rozvodu nebo prodeji nemovitosti po 2 letech od jejího pořízení.

Dále zůstává zachováno právo na bezplatné předčasné splacení až čtvrtiny původně sjednané výše hypotéky každý rok při výročí smlouvy, což poskytuje spotřebitelům flexibilitu v plánování jejich financí.^[3]

U koho sjednat nejvýhodnější hypotéku?

Srovnej hypotéky