Hypotéka je úvěr určený primárně na bydlení. Nejčastěji si lidé berou hypoteční úvěr na koupi nového domu či bytu. Možností, co financovat hypotékou je ale mnohem více. My se na ně podrobněji podíváme níže.  Hypoteční úvěr poskytují především banky. Ty v současné době neumožní kompletní financování koupě či stavby nemovitosti tzv. 100 % hypotékou. Abyste hypotéku získali, je potřeba mít nějakou částku naspořenou, minimálně však 10 % z celkové ceny nemovitosti. Banka vám pak zafinancuje zbývajících 90 %. 

Hypotéka se vyznačuje tím, že je zajištěná nemovitostí, protože se jedná i o milionové částky. Zpravidla se zajišťuje tou nemovitostí, která je financována, pokud to nejde jinak – např. u výstavby nového domu. Její splatnost bývá až 30 let, což umožňuje snížit splátky na minimum.

rodina vybírá hypotéku

Na co je možné vzít si hypotéku?

Jak už jsme zmínili, hypotéka se poskytuje primárně na koupi nemovitosti, ať už se jedná o rodinný dům, byt, pozemek nebo rekreační objekt. Jelikož se jedná o účelový úvěr, je možné ji použít vždy jen na to, co je součástí smlouvy. A co tedy všechno lze hypotékou financovat? 

  • Koupě či rekonstrukce bytu/rodinného domu
  • Výstavba rodinného domu
  • Koupě pozemku určeného k výstavbě rodinného domu
  • Koupě rekreačního objektu
  • Vyplacení manžela/manželky ze SJM po rozvodu
  • Vyplacení spolumajitelů nemovitosti – např. dědictví
Doporučujeme Doporučujeme

Podívejte se na naše srovnání nejlepších hypoték, popř. si přečtěte recenze konkrétních hypotečních úvěrů a vyberte si hypotéku, která vám bude nejlépe vyhovovat.

Jak funguje hypotéka?

Možná si řeknete, že platit miliony až 20 nebo 30 let je nereálné a zbytečné. Když si však spočítáte, že splátka hypotéky je stejná nebo i nižší než platba nájmu v pronajatém bytě, zjistíte, že to tak nereálné není. Hypotéka je totiž i skrytá investice. Zatímco nájem platíte majiteli bytu, ale nikdy jej nebudete vlastnit, hypotéku platíte za byt či dům svůj vlastní, který můžete odkázat svým potomkům, nebo výhodně prodat. 

Hypotéka je úvěr na bydlení zajištěný nemovitostí. K tomu, aby banka poskytla tak vysoký úvěr a na tak dlouhou dobu, se potřebuje jistit pro případ, že byste přišli o své příjmy, nebo hypotéku z jiného důvodu nespláceli. Nebudeme zde řešit, jak to probíhá v situaci, kdyby k neplacení skutečně došlo. Pro vás je důležité vědět, že váš nový byt či dům bude zastavený ve prospěch banky, a to po celou dobu, kdy budete hypotéku splácet. Po doplacení úvěru se banka z katastru nemovitostí vyváže a vy se stanete vlastníkem bez omezení. 

Jakou hypotéku vybrat a kde najít tu nejvýhodnější?

Na první pohled se může zdát, že hypotéka je u všech bankovních společností stejná. Faktem však je, že se může lišit – nejen úrokovou sazbou, ale i podmínkami získání hypotéky, požadavkem na vaše vlastní prostředky (již zmíněných 10 %), podmínkami během splácení hypotéky (mimořádná splátka, odložení splátek) apod. Lidé si často berou hypotéku v bance, kde mají osobní účet, protože “v bance už je přece znají”, nebo využijí nabídky realitního makléře. Není to samozřejmě špatně, ale nemusí to být pro klienta vždy to nejvýhodnější řešení. Mnohem lepší je, když si sám udělá průzkum trhu a porovná jednotlivé nabídky od bank. Pak teprve si může zvolit tu, která mu bude nejlépe vyhovovat. 

Abyste se tímto průzkumem nezdržovali, otestovali jsme hypotéky za vás a vybrali pět nejlepších, které v současné době na trhu jsou. Stačí, když se podíváte na naše srovnání hypoték a budete mít jasno i vy. 

Jaké jsou splátky u hypotéky?

U hypotéky se mluví o třech typech splátek – anuitní, progresivní a degresivní. V dnešní době už se ale používá především ten nejjednodušší pro klienty – anuitní splátka. V tomto typu splátky hradíte každý měsíc stejnou částku, která se v průběhu let nemění, pokud o to vy sami nepožádáte a nezměníte smluvní podmínky – např. při změně fixace hypotéky. Anuitu tvoří tzv. úmor, tedy splátka půjčené částky/dluhu, a úrok, což je odměna pro banku. Rozložení úmoru a úroku ve splátce se sice může každý měsíc měnit, klient si s tím však hlavu lámat nemusí. Výše jeho splátky je stále stejná. 

Progresivní a degresivní splátky se již v dnešní době běžným klientům téměř neposkytují, protože se jedná o splátky, jejichž výška se může každý měsíc měnit, a to představuje pro mnoho z nás velkou nejistotu. 

Abyste zjistili, jak vysoká splátka na hypotéce se vás bude týkat, je vhodné zadat parametry do hypoteční kalkulačky. Obvykle se uvádí výše požadované hypotéky, orientační cena nemovitosti, popř. kupní/prodejní cena, doba, po kterou chcete hypotéku splácet, popř. můžete zadat výšku splátky, kterou byste chtěli platit. Poté necháte systém, aby vám vygeneroval nabídku. Kde tuto kalkulačku najdete? 

Kde hledat hypoteční kalkulačku?

Hypoteční kalkulačku najdete obvykle na webových stránkách bank. Každá se může trochu lišit, ale základ je stejný – zadání požadované výše hypotéky, cena nemovitosti a doba splatnosti. Někde je ještě možné doplnit, zda si přejete k hypotéce rovnou sjednat pojištění schopnosti splácet úvěr. 

Co si do hypoteční kalkulačky sami nezadáte, je úroková sazba. Tu má vždy banka nastavenou podle jejich aktuální nabídky, takže po propočtu kalkulačky dostanete nabídku na základní úrokovou sazbu. Tato položka je však orientační, stejně jako výška splátky. V reálu se může výše úrokové sazby i výška splátky ještě změnit. To už vám ale poví hypoteční specialista banky, kterou si vyberete. 

Jak získat 100% hypotéku?

Jak už jsme zmínili, banky v současné době 100 % hypotéku neposkytují. Znamená to tedy, že když nemáte našetřené vlastní prostředky, které byste mohli investovat do koupě či stavby nemovitosti, nemáte na nové bydlení nárok? Finanční specialisté samozřejmě hledali cesty, jak dosáhnout 100 % financování koupě nemovitosti, aniž by banka poskytla 100 % hypoteční úvěr. Na několik “kliček” přišli, ale ne vždy je to ideální řešení. 

K tomu, abyste dostali 100 % hypotéku na koupi nemovitosti, je potřeba navýšit hodnotu nemovitosti. To samozřejmě u nově kupovaného bytu či domu nelze. Je však možné zastavit ve prospěch hypotéky ještě jinou nemovitost, např. byt či dům rodičů, sourozence atd. Ne každý se však k tak riskantnímu kroku odhodlá. Pokud byste totiž hypotéku přestali platit, hrozilo by, že o svou nemovitost přijdou. 

Druhou variantou je půjčka chybějící částky – opět od někoho z rodiny, od kamaráda apod. Je nutné, abyste si půjčku nebrali vy sami, protože se okamžitě objeví v registrech a vy byste mohli přijít o šanci schválení hypotečního úvěru, nebo – u již schválené hypotéky – by vám ji nemusela banka vyčerpat. 

Pokud si nechcete půjčovat peníze od příbuzných, je tady ještě třetí možnost – souběh úvěrů. Vedle hypotečního úvěru je možné dofinancovat koupi nemovitosti souběžným úvěrem, nejčastěji úvěrem ze stavebního spoření. Je však potřeba, abyste na takové řešení měli dostatečně vysoké příjmy, protože banka bude posuzovat dvě poměrně vysoké splátky najednou. Problém také může být v tom, že tuto variantu neposkytne každá banka.

Na co si dát pozor při výběru hypotéky?

Než vyberete tu pravou banku, která vám poskytne hypoteční úvěr, poradíme vám, na co si dát pozor. Klienti často řeší především nízkou úrokovou sazbu, ale už nesledují další podmínky spojené s hypotečním úvěrem. Během splácení pak mohou zjistit, že jim hypoteční úvěr vůbec nevyhovuje a raději by ho uzavřeli jinde. Jak tedy vybírat?

V klidu a beze spěchu Ne Ne

Především v klidu a bez spěchu. Chápeme, že koupě nemovitosti je často podmíněna co nejrychlejším sehnáním hypotéky a zaplacením prodejci. My však radíme nespěchat a vše řádně promyslet a propočítat. Sedněte si doma v klidu s partnerem či partnerkou, sepište si rodinné finance, ať víte, jak vysoké si můžete dovolit splátky. Až budete vědět, kolik můžete splácet, snadno si v hypoteční kalkulačce vyzkoušíte, jak vysoký úvěr a na jak dlouho si můžete vzít. Banku pak vybírejte stejně pečlivě – viz. výše.

Jak je to s úroky? Ne Ne

Většina klientů reaguje především na nízkou úrokovou sazbu. Ta je samozřejmě důležitá, ale ještě důležitější je RPSN. Roční procentuální úrok totiž zahrnuje i poplatky, které během splácení hypotéky zaplatíte. Mohou to být poplatky za vedení hypotečního účtu, za vyčerpání peněz na účet prodejce, za pojištění schopnosti splácet atd.

Je pojištění schopnosti splácet skutečně výhodné? Ne Ne

Banka vám bude k hypotečnímu úvěru nabízet pojištění schopnosti splácet úvěr. To je samozřejmě jistota pro chvíli, kdy byste přišli o své příjmy, ale ne vždy je to ideální řešení. U pojištění si předem zjistěte, zda skutečně pokryje v případě plnění pojistné události celou výši splátky, nebo – u úmrtí či trvalé invalidity za vás doplatí celou zbývající část hypotéky. Také se pečlivě informujte, na co všechno jste pojištění. Některé banky mají více variant, přičemž některá pojistí jen na nemoc, úraz a smrt, jiná i na ošetřování člena rodiny, další pak na ztrátu zaměstnání apod. 

Dobré je také zjistit, zda je pojištěn jen jeden z manželů, kteří jsou v hypotéce vázaní, nebo jsou pojištěni oba. Bývá pravidlem, že u pojištění obou manželů/partnerů je pak pojistka vyšší. 

Pojištění schopnosti splácet se platí obvykle měsíčně a strhává se stejně jako splátka hypotéky – na konci měsíce. Jedná se však o oddělenou částku, která se nezahrnuje do splátky.

Další podmínky hypotéky Ne Ne

Vyčerpáním hypotečního úvěru a podpisem kupní smlouvy na nemovitost povinnosti vázané s hypotékou nekončí. Kromě měsíčního splácení úvěru – což je v takovém případě samozřejmost – je potřeba vyřešit zápisy na katastru nemovitostí, trvalé adresy, pojištění domácnosti a nemovitosti atd. Proto si vždy před podpisem hypoteční smlouvu pořádně přečtěte a poznačte si bokem podmínky, které je potřeba splnit dodatečně. Pojištění nemovitosti budete potřebovat pravděpodobně ještě před čerpáním hypotéky.

Jaký je rozdíl mezi hypotečním úvěrem a americkou hypotékou?

Je pravděpodobné, že jste se již setkali s pojmem Americká hypotéka. Víte však, co si pod tímto názvem představit a jak se liší od klasické hypotéky? 

Americká hypotéka je úvěr neúčelový, tedy takový, který lze použít prakticky na cokoliv, aniž byste museli dokládat smlouvy a účtenky, na co jste peníze použili. Stejně jako hypotéka na bydlení je však zajištěna nemovitostí, což znamená, že banka bude pro její schválení a čerpání vyžadovat zápis zástavního práva banky do katastru nemovitostí. Americká hypotéka se nejčastěji využívá na drahá auta, popř. na účely, kde je nutné vydat velkou finanční částku, ale nedosáhnete na spotřebitelský úvěr – americká hypotéka totiž umožní rozložit si splátky na delší období, čímž nejsou tak vysoké. Může mít také výhodnější úrok než spotřebitelský úvěr. Nevýhodou je však zmíněný závazek – zajištění vaší nemovitostí. 

Od klasické hypotéky se tedy americká hypotéka liší svou neúčelovostí. Zatímco klasická hypotéka je určena na financnování bydlení (koupě, rekonstrukce, výstavba), americkou hypotéku lze použít na cokoliv.

Tipy, jak získat hypotéku

Jelikož se jedná o úvěr na vysoké částky a dlouhou dobu splatnosti, posuzují banky žádost o hypoteční úvěr mnohem přísněji, než běžné spotřebitelské úvěry, kreditní karty apod. Je potřeba, abyste splnili řadu podmínek, byli dostatečně bonitní a měli dobrou finanční minulost. Pojďme si ukázat pár tipů, jak šanci na získání hypotéky zvýšíte. 

  • Spolužadatel – pokud budete o hypotéku žádat sami, můžete mít nízkou bonitu (příjmy). Se spolužadatelem výši příjmů zvýšíte. Pozor však na věk spolužadatele. Pokud zvolíte např. rodiče, může se kvůli jeho věku zkrátit doba splatnosti, čímž byste měli vyšší splátky
  • Žádat s partnerem – manželé žádají vždy automaticky společně, i kdyby nemovitost chtěl koupit jen jeden z nich
  • Přidat do zástavy další nemovitost – zvýší se tím hodnota zástavy
  • Mít (naspořeno) více než 10 % vlastních prostředků – čím více vlastních peněz do financování vložíte, tím nižší bude hypotéka (např. 80 %) a tím se také zvýší vaše důvěryhodnost u banky
  • Pokud máte vysoké příjmy a obraty na svém osobním účtu, rovněž to zvyšuje důvěryhodnost u banky
  • Ani vysoké příjmy a další zastavená nemovitost vás nezachrání, pokud budete mít v registrech negativní záznamy. Proto se vždy snažte své dosavadní úvěry splácet včas, aby banka viděla, že jste spolehliví dlužníci. 
  • Vždy je dobré, když už jste před žádostí o hypotéku nějaký (i menší) úvěr měli, protože si na něm banka vaši důvěryhodnost ověří nejlépe. 

Kde a jak porovnat hypotéky?

Máte vybranou nemovitost, kterou si chcete koupit, nebo držíte v ruce plány k výstavbě vlastního domu, a přemýšlíte, kde si hypotéku vzít? Jak už jsme několikrát zmínili, neukvapujte se a vybírejte obezřetně. Projděte si jednotlivé nabídky bank a vyberte takovou, která vám sedne nejlépe. A na co se při výběru hypotéky zaměřit? 

Úroková sazba je logicky to, na co se díváme jako první. Vedle toho by vás však měly zajímat i další kritéria.

Na co banka hypotéku poskytuje? Ne Ne

Ne všechny banky půjčují na vše, co se dá běžně hypotékou financovat. Na koupi nemovitosti poskytuje téměř každá, ale ne každá umí financovat i rekreační objekty. Další neposkytne hypotéku na vyplacení manžela/manželky po rozvodu, nebo neumí udělat vyrovnání s dalšími majiteli nemovitosti. Výstavba a rekonstrukce je také celkem běžná záležitost, ale mohou se výrazně lišit podmínky na dokládání účtů za použité peníze, nebo na pozvolné čerpání hypotéky při výstavbě. 

Jak je to s poplatky? Ne Ne

V našem srovnání nejlepších hypoték jsme se také zaměřili podrobně na poplatky. Banky už dnes poskytují vedení úvěrového účtu zdarma. Některá si však účtuje sjednání hypotečního úvěru a čerpání peněz. Obzvlášť při výstavbě, kde se čerpá na etapy. Mezi těmito čerpáními je také potřeba dělat aktualizace odhadní ceny nemovitosti, protože banka obvykle uvolní další peníze jen do aktuální výše hodnoty stavby. 

Banky si mohou účtovat i mimořádné splátky a sankce jsou obvykle i za předčasné doplacení hypotečního úvěru, pokud jej však neděláte v době, kdy končí stará fixace a začíná nová.

Na jak dlouho vám půjčí a jakou nabízí fixaci? Ne Ne

Banky obvykle půjčují na dobu maximálně 30 let. To však může ovlivnit věk žadatele. Klienti, kterým je přes 40 let už mohou mít dobu splatnosti kratší, což se odrazí na výši splátky. 

Fixace je období, po které vám banka bude držet smlouvou stanovenou úrokovou sazbu. Po tu dobu s ní nesmí hnout. Fixace se dělá na 1 rok až 20 let, ale opět záleží na tom, jakou banku si vyberete. Zatímco v minulosti byly nejvýhodnější fixace na 3 a 5 let, dnes lidé mnohem častěji volí dobu 10 let, a to i v případě, že úrok nemusí být tak výhodný, jako u kratší doby fixace. Vliv na to má současná ekonomika a neustálý nárůst úroků na úvěrech.

Umí hypotéku pojistit? Ne Ne

Zaměřili jsme se také na to, zda banka poskytuje pojištění schopnosti splácet. V jednotlivých recenzích se pak dočtete, jaké druhy pojištění nabízí, co všechno se v nich dá pojistit a na koho se pojištění vztahuje. 

Tip Tip

Pokud tedy chcete ušetřit čas a nechce se vám procházet jednotlivé banky a jejich webové stránky, popř. zadávat do hypoteční kalkulačky vaši konkrétní žádost, podívejte se nejprve na naše srovnání nejlepších hypoték a zjistěte, která vám bude vyhovovat. 

Zdroje

  1. https://www.rb.cz/osobni/hypoteky
  2. https://www.kb.cz/cs/obcane/hypoteky
  3. NETRHOVÁ, Sabina. \textit{Stavební spoření a hypotéka – dva finanční produkty pro pořízení bydlení} [online]. Hradec Králové, 2010 [cit. 2023-01-20]. Dostupné z: https://theses.cz/id/27yquu/. Bakalářská práce. Univerzita Hradec Králové, UHK, Pedagogická fakulta. Vedoucí práce Ludvík Prouza.

Co číst dále:


Přispět svou zkušeností
diskuze
Podělte se o názor a pomozte tak ostatním!